전세 사기 피하는 첫걸음! 등기부등본 제대로 보는 법

전세 사기 피하는 첫걸음! 등기부등본 제대로 보는 법 등기부등본 갑구, 을구? 어떻게 보는 걸까? 글 : 김태연

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내역 확인

집의 실제 소유권자가 아닌 허위 대리인과 전세 계약을 했다가 전세금을 날리거나, 집주인의 전세금 반환 능력이 없어서 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통 전세’ 등의 전세 사기 피해가 매일같이 속출하고 있다. 이러한 불상사를 방지하기 위해서는 전세 계약할 때 잘 알아둬야 하는 등기부등본 보는 법 등 몇 가지 사항들을 꼼꼼히 알아둬야 피해를 최소화할 수 있다. 아래에서는 전세 계약 시 반드시 확인해야 하는 부동산 등기부등본 제대로 보는 방법, 전세 계약과 관련하여 내 전세 보증금을 지킬 수 있는 각종 정보들을 확인해보도록 하자.

부동산 등기부등본이란?

사진 : 대한민국 법원 인터넷 등기소

부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적 장부를 말한다. 즉, 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 알 수 있다. 부동산 등기부에는 토지 등기부와 건물 등기부가 있으며, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 부동산 거래를 할 때에는 부동산 등기부와 마주하는 것에 익숙해져야 한다. 소유권의 보존, 이전, 설정, 변경 등 다양한 권리관계가 적혀있기 때문에 살아가는 데 필수적인 부동산 거래를 위해서는 부동산 등기부등본을 이해하는 것이 필수적이다.

등기부등본 ‘표제부’의 내용

집합건물 표제부에는 등기한 순서, 접수날짜, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시된다. 건물 구조, 층수, 용도, 면적 등도 나온다. 건물의 종류도 잘 살펴볼 수 있어야 한다. 전유 부분의 건물 표시는 집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시로, 건물 번호란에 층, 호수가 나오고, 건물 내역에 면적 등이 나온다. 여기에 나오는 면적은 이른바 전용면적이며, 건물 번호도 정확히 확인해야 한다.

등기부등본 ‘갑구’의 내용

갑구에는 소유권과 관계가 있는 사항이 기록되어 있어 꼼꼼하게 확인해야 할 필요가 있다. 순위의 번호, 등기 목적, 접수일, 등기 원인, 권리자 등이 나온다. 등기한 순서대로 나오기 때문에 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있다. 소유자가 누구인지는 가장 기본으로 확인해야 할 사항이다. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등의 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 한다.

등기부등본 ‘을구’의 내용

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다. 읽는 방법은 갑구와 비슷하다. 을구와 관련된 가장 흔한 케이스는 전세 계약을 체결할 때 근저당, 융자가 있는 경우이다. 이러한 부분을 잘 확인하지 못한다면 전세금을 돌려받지 못할 수도 있다. 예를 들어서 부동산 등기부등본 을구란에 근저당권자로 ‘○○주식회사’가 채권최고액 1억 2,000만 원 정도를 설정했다면, 실제 채권액은 대략 1억 원 정도이다. 채권최고액은 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문이다. 위와 같이 근저당이 설정되어 있는 경우라면 제 3자 혹은 근저당권자의 부동산경매 시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한지를 확인해볼 필요가 있다.

등기부등본,
온라인에서 쉽게 발급하자

사진 : 인터넷 등기소 홈페이지

부동산 거래에는 고액의 목돈이 오가고 각종 권리관계가 복잡하게 얽혀있기 때문에 전세 계약 시 안전한 거래를 위해서는 부동산 등기부등본 발급과 확인을 통해 철저한 권리분석을 실행해야 한다. 이때 가장 기본적인 사항은 부동산 거래 전 등기부등본을 열람, 발급하는 것이다. 부동산 등기부등본은 세무서, 구청, 주민센터 등의 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받을 수도 있지만 인터넷 발급도 가능하다. 대법원 인터넷등기소를 통해 쉽게 발급, 열람할 수 있다.

단독주택일 경우 등기부등본은
어떻게 발급해야 할까?

우리가 일반적으로 거래하는 부동산인 아파트, 연립주택과 같은 집합건물의 부동산 등기부등본은 부동산 소재 지번과 집합건물의 동, 호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고, 권리분석도 하나의 등기부등본만으로 가능하다. 하지만 단독주택일 경우에는 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 총 두 개를 발급받아야 한다. 토지 위에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지 명확하지 않아서 나중에 피해를 당할 수도 있기 때문이다.

등기부등본과 함께
검토해야 할 사항은?

일반적으로 전세 계약으로 원룸이나 투룸을 구하는 경우에는 오피스텔, 다가구주택 등이 대부분이다. 다가구주택의 경우에는 용도상 단독주택이면서 소유자가 한 명이다. 이럴 경우에는 여러 가구가 한 명의 소유주에게 보증금을 주고 거주하게 되는데, 해당 소유주가 대출을 갚지 못해서 건물이 경매로 넘어가게 되는 경우 우선순위를 따져서 보증금을 돌려주게 된다. 이러한 이유로 우선순위가 밀린 후순위 세입자라면 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있어 주의해야 한다. 다세대주택일 경우에는 세대는 여러 세대로 나뉘어져 있으나 건물 소유주는 한 명인 경우가 있으므로 이런 경우 공인중개사에게 해당 건물은 어떤 유형이고 소유주는 어떤 사람인지를 확인해야 한다.

등기부등본, 무조건 내가 발급,
열람하고 여러 번 확인할 것!

등기부등본은 부동산 거래를 할 당사자인 내가 직접 발급하고 열람하는 것이 중요하다. 등기부등본 서류 또한 위조가 가능하기 때문에 직접 떼서 확인하는 것이 가장 안전하기 때문이다. 이 과정에서 집의 소유주, 현재의 집주인이 일치해야 하며, 집을 볼 때와 계약 직전, 이렇게 최소 2번 이상은 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요하다. 또 등기부등본과 매매 계약서의 여러 사항이 일치하는지 확인해야 한다.

거래할 부동산 등기부등본에
가압류, 가처분이 기재되어 있다면?

전세 계약 시에는 부동산 등기부등본을 여러 번 확인해야 하는데, 부동산의 실제 소유자, 압류, 가압류, 가등기, 저당권 등의 권리 제한 사항이 있는지 여러 번 확인하는 것이 필요하다. 만약 해당 부동산에 가압류, 가처분 등이 기재되어 있을 경우에는 해당 사항들을 말소한 후에 계약을 체결하는 것이 좋다. 전세 계약서를 작성할 경우에는 반드시 소유권자와 계약을 체결해야 한다.

전세 계약에서
반드시 필요한 사항은?

전세 계약서를 작성할 때에는 대리인과 계약을 하지 않는 것이 좋다. 대리인과 계약을 할 경우에는 법적 다툼이 발생할 우려가 있기 때문이다. 전세 계약을 한 이후의 전세금은 반드시 부동산 소유자 명의의 계좌로 입금하는 것이 중요하다. 전세 계약을 했다면 곧바로 전입신고를 통해서 확정일자를 받아야 한다. 이러한 절차를 거쳐야 추후 집주인이 바뀌어도 전세금 반환을 비롯해서 해당 주택에서 거주할 수 있는 나의 권리 등이 인정될 수 있기 때문이다.